Køb af fast ejendom i Italien

12 gode råd

Af advokat Sandra Moll:

Mange danskere drømmer om at købe et hus i Italien, og flere og flere gør drømmen til virkelighed. Når du begiver dig ind på det italienske ejendomsmarked, er det dog ofte svært at overskue de praktiske vanskeligheder, som er forbundet med en sådan handel. Udover de rent juridiske udfordringer vil du ofte løbe ind i sproglige problemer, idet de fleste italienere har meget begrænsede engelskkundskaber.

Formålet med denne artikel er at give et realistisk overblik over de udfordringer, mange danskere støder på ved køb af fast ejendom i Italien. Artiklen er redigeret af Den italienske Ambassade i København i samarbejde med Advokat Sandra Moll og Advokat Luciano G. Merlo i Milano.

1. Hvordan finder du den rigtige ejendom?

Købere af fast ejendom i Italien er ofte personer, der har opnået et indgående kendskab til landet via hyppige ferierejser gennem en længere årrække.

Den bedste måde at finde sig et hus i Italien på, er at finde det selv. Først må du beslutte dig for et område. Dernæst bør du køre rundt i omegnen og holde øje med ”til salg”-skilte eller henvende dig til de lokale ejendomsmæglere. Det er en god idé at se på så mange huse som muligt, før du træffer den endelige beslutning. På den måde kan du danne dig et indtryk af markedet og priserne. Mange huse i Italien sælges direkte af ejermændene og optræder derfor ikke blandt de udbudte ejendomme i mæglernes vinduer. I visse tilfælde afgives købstilbudene sågar via mund-til-mund metoden udfra et ønske om at hemmeligholde forhandlingerne.

Du kan også finde et hus over internettet, Du skal dog altid tage ned og se på huset, før du køber det. Det er også tilrådeligt at se på huset flere gange, i forskellige årstider og helst på forskellige tidspunkter af dagen, eftersom et hus, der virker helt fortryllende i sommersolen, kan fremstå anderledes trøstesløst og forladt om vinteren.

Hvis ejendommen sælges gennem en ejendomsmægler, er det vigtigt at du sikrer dig, at ejendommen er tinglyst og at ejeren har givet mægleren en fuldmagt til at sælge den.

Derudover bør du huske på, at det i Italien er almindeligt, at en ejendom udbydes til salg gennem flere forskellige ejendomsmæglere. Du skal derfor helt konkret sikre dig, at ejendomsmæglerens fuldmagt nu også giver ejendomsmægleren eneret på at sælge ejendommen.

Hvis en ejendom er sat til salg via en ejendomsmægler, som ikke har eneret på at sælge den, bør køberen for at beskytte sig selv udarbejde et uforpligtende købstilbud (som regel ved at overdrage et acontobeløb i form af en ikke-indløselig bankcheck udstedt til sælger som et depositum uden påløb af renter), der ikke på nogen måde kan stille ham til ansvar overfor den sælgende part.

Almindeligvis skal et sådant købstilbud være forsynet med en uigenkaldelig udløbsdato for at aftvinge sælgeren et svar, således at du – hvis svaret er positivt – umiddelbart herefter kan indgå i seriøse forhandlinger og underskrive en købsaftale.

Hvis du følger denne fremgangsmåde, bliver processen mere forpligtende (og ansvarspådragende) for sælgeren, der reelt giver afkald på samarbejdet med andre ejendomsmæglere.

Et sidste råd: Hvis du har tid, kan du starte med selv at søge den foretrukne løsning (på den måde får du også et bedre indtryk af den ejendom, du ønsker at købe). Efterfølgende kan du, hvis forsøget mislykkes, søge hjælp hos en ejendomsmægler, som for sine ydelser modtager en provision (plus moms), der er til fri forhandling og som typisk betales fifty-fifty af køber og sælger. Dette honorar skal erlægges ved afslutningen af handlen og udfærdigelsen af den foreløbige købskontrakt.

Mæglerens honorar varierer fra by til by og ligger normalt mellem 4% og 6% af den af parterne fastsatte købesum.

2. Hvordan vurderer du om prisen er rigtig?

Det kan være svært at vide, om den af sælgeren forslåede pris er rimelig. Det er almindeligt, at sælgeren i begyndelsen kræver en højere pris, end hvad han reelt er villig til at acceptere, og derfor er det næsten altid muligt at forhandle.

Under alle omstændigheder bliver det stadig mere almindeligt, at ejendomme udbydes til en totalpris (såkaldt ”vendita a corpo”) i stedet for at prissætte dem efter størrelse med en fast pris per kvadratmeter.

Sidstnævnte prisfastsættelsesmetode er mindre brugt, fordi den i virkeligheden giver køberen mulighed for overfor sælgeren at kræve sin ”ret til en prisreduktion, hvis ejendommens reelle mål viser sig at være mindre end de i kontrakten anførte mål”.

Hvis du ønsker at købe et rækkehus, kan du altid gå ud fra prisen på nabohuset. Du kan også sammenligne med prisen på andre ejendomme til salg i området eller spørge andre udenlandske huskøbere på stedet. Alligevel forholder det sig ofte således, at italienske ejendomme er ”unika-huse”, som er svært sammenlignelige.

Den offentlige ejendomsvurdering kan ikke bruges som målestok, da den næsten altid ligger langt under ejendommens reelle markedsværdi. Du kan evt. spørge en lokal bank om, hvor stort et lån den ville være villig til at tilbyde mod pant i den pågældende ejendom. Banken vil da sende en sagkyndig ud for at besigtige huset og give en vurdering af ejendommens værdi. Denne fremgangmåde har også den fordel, at den sagkyndige – som normalt er arkitekt eller ingeniør – vil kunne give oplysninger om eventuelle mangler ved huset.

3. Undersøgelse af tingbogen

En af de første udfordringer køberen står overfor, er at finde ud af, hvem der egentlig ejer ejendommen. Det kan måske lyde mærkeligt men har følgende forklaring: I Italien er det meget almindeligt, at huse går i arv og derfor er man nødt til at afklare, hvem der er den egentlige ejer. Det kan f.eks. være, at en søn eller datter er blevet boende i forældrenes hus efter deres død uden at bekymre sig om at få boskiftet bragt i orden.

Du kan også risikere, at huset efter ejerens død er gået i arv til en flok søskende, der alle skal give deres samtykke, for at handlen kan finde sted. Det betyder, at alle arvingerne skal underskrive alle dokumenter i forbindelse med handlen og møde op hos notaren ved udfærdigelsen af skødet, medmindre de lader sig repræsentere ved en notarial fuldmagt.

Der kan også være andre juridiske bånd på ejendommen, f.eks. i form af pantehæftelser, servitutter eller tredjemands rettigheder. I den forbindelse skal man huske på, at sådanne rettigheder følger ejendommen. Hvis du køber en pantebehæftet ejendom, vil pantet derfor også være gyldigt efter ejerskiftet.

Hvis ejendommen er pantebehæftet, må du sørge for af få disse fordringer bragt ud af verden ved at betale en del af købesummen til kreditoren, som vil være til stede ved underskrivelsen af skødet. Når pantet er blevet indløst, vil notaren slette anmærkningen fra matriklen.

I tingbøgerne kan du få oplysninger om ejerskab af ejendommen. Det er bedst at lade notaren kontrollere tingbogsoplysningerne hos de lokale myndigheder, for selvom tingbøgerne er offentligt tilgængelige, er det en meget kompliceret proces. På den måde er det også notaren, der vil blive holdt ansvarlig for eventuelle uopdagede pantehæftelser.

Ved hjælp af tingbøgerne kan man spore ejendommens ejerskifter tilbage i tiden.

4. Ejendommens anvendelse

Når du køber hus i Italien, skal du sikre dig, at ejendommen er godkendt til beboelse. Sælgeren er forpligtet til at skaffe en beboelighedsattest, dvs. et certifikat udstedt af sundhedsmyndighederne der attesterer, at ejendommen kan benyttes til beboelse.

Mange af de gamle huse på markedet har ingen beboelighedsattest, dels fordi de oprindeligt blev bygget til et andet formål (f.eks. stalde og lagerbygninger), dels fordi de er så gamle. Ejendommens anvendelse fremgår af matriklen. Hvis ejendommen ifølge matrikeloplysningerne ikke er godkendt til beboelse, må du ansøge kommunen om en beboelighedsattest og derefter rette matrikeloplysningerne.

5. Den forløbige købsaftale

Når køber og sælger er nået til enighed, skal der udarbejdes en købskontrakt (vel nok den mest afgørende øjeblik i forhandlingerne), som nedfældes i en foreløbig købsaftale, der almindeligvis affattes og underskrives af parterne.

Købsaftalen skal indeholde følgende punkter:

Parternes navne, fødselsdatoer og fødesteder, samt deres ”codice fiscale” (dvs. skatteyderens italienske personnummer).
Hvis det er et ægtepar, som køber eller sælger, skal man udover vielsesdatoen også præcisere, om de har fælleseje eller særeje.
En beskrivelse af ejendommen med angivelse af, hvor den er opført i ejendomsregistret. Det skal også fremgå, om der er noget tilbehør til ejendommen.
Hvis ejendommen sælges møbleret, skal man udarbejde en liste over inventaret, som vedlægges købsaftalen.
Ejendommens adresse og husnummer.
En erklæring fra sælger om at ejendommen er fri for personkrav, hæftelser, servitutter, tredjemands rettigheder osv., eller en erklæring, der præciserer hvilke servitutter, hæftelser osv. der påhviler ejendommen.
Den forventede dato for skødets underskrift.
En erklæring fra sælger om at ejendommen overholder de gældende byggeregler.
Dato og parternes underskrift.
Hvis købsaftalen er udarbejdet af en ejendomsmægler, skal kontrakten også indeholde mæglerens navn, adresse og medlemsnummer i Handelskammerets ejendomsmæglerregister. Medmindre der er tale om en hastesag, er det almindeligt, at køber inden underskrivelsen af den foreløbige købsaftale kommer med et formelt, skriftligt købstilbud med en anført udløbsfrist på syv dage. Forudsat at købstilbuddet accepteres, er det med til at sikre køberens stilling, hvis det skulle vise sig, at formidleren eller ejendomsmægleren ikke har eneret på at sælge ejendommen.

Sammen med købstilbuddet afleverer køberen almindeligvis en check som sikkerhed, som han har ret til at få tilbage efter 5 dage, såfremt købstilbuddet ikke accepteres.

For en god ordens skyld skal det understreges, at køber nøje bør læse og sætte sig ind i alle handlens officielle dokumenter, før han skriver under.

6. Skødet

Når den foreløbige købsaftale er underskrevet, skal der hos notaren oprettes et skøde, således at ejendommen definitivt skifter ejer og ejerskiftet registreres på Tinglysningskontoret.

Notaren er en offentlig embedsmand og skal som sådan være upartisk. I Italien skal alle dokumenter vedrørende ejerskifte af fast ejendom udarbejdes hos notaren – ellers er de ugyldige.

Notaren vælges af køberen, der ved ejendomshandler anses for at være den svageste part. Notaren, som bør nyde købers fulde tillid, kontrollerer tingbøgerne for at sikre sig at ejendommen rent faktisk tilhører sælger og at den ikke er behæftet med tredjemands rettigheder, så som pantehæftelser, servitutter osv.

Notaren udfærdiger skødet, som under et møde på hans kontor med køber og sælger læses højt af notaren selv. Det foregår på italiensk, så hvis den ene eller begge handlens parter ikke forstår italiensk, skal der være en autoriseret tolk tilstede.

Når skødet er blevet læst op, underskrives det af parterne med angivelse af dato. Derefter afleverer notaren skødet til myndighederne (Tinglysningskontoret) og sørger for, at ejerskiftet registreres i tingbøgerne.

7. Hvis sælger er et ægtepar med fælleseje eller særeje

Det er særdeles vigtigt at få afklaret, om sælger (ved fysiske personer) er gift og om vedkommende i givet fald har særeje eller fælleseje med sin ægtefælle.

Hvis sælgeren har særeje, er der ingen problemer, da han dermed står som eneejer og frit kan disponere over ejendommen. I så fald skal du blot bede om at se de papirer, der bekræfter ægtefællernes særeje (f.eks. et uddrag fra ægteskabserklæringen eller den af notaren udfærdigede ægteskabskontrakt). Dette ordnes almindeligvis af den notar, som udfærdiger skødet.

Hvis sælger har fælleseje, er sagen mere kompliceret, for i så fald skal begge ægtefæller underskrive kontrakten – ikke blot den endelige kontrakt men også den foreløbige købsaftale. En kontrakt indgået af den ene ægtefælle er altså ikke bindende for den anden ægtefælle, som ikke kan tvinges til at afstå sit ejerskab. Hvis denne situation opstår, kan køberen ikke gøre andet end at kræve den allerede betalte købesum tilbage. Hvis køberen har betalt depositum, kan han kræve at få refunderet et beløb svarende til det dobbelte af den indbetalte sum. Disse krav kan dog kun gøres gældende overfor den ægtefælle, der har skrevet under på kontrakten.

Et tredje scenarium, du bør være opmærksom på, er den separerede eller fraskilte sælger. I disse tilfælde skal du undersøge, om Separations-domstolen har truffet beslutning om at en ejendom, der tilhører den ene eller begge ægtefællerne, skal stilles til rådighed for den anden ægtefælle, som enten ikke ejer eller er medejer af ejendommen, samt de fælles børn.

8. Omkostninger ved huskøb i Italien

Nogle gange sker det, at den sælgende part i den endelige kontrakt (skødet) ønsker at angive en lavere pris end den, der er aftalt og nedfældet i købsaftalen og måske endda også i form af et skriftligt købstilbud.

Denne praksis er ulovlig og tilmed farlig, hvis sælgeren efterfølgende skulle blive erklæret fallit. I så fald vil du nemlig kun kunne henvise til den pris, der står anført i skødet, og ikke til den pris du rent faktisk har betalt.

Du risikerer desuden at blive kontrolleret af skattemyndighederne, hvis den i skødet angivne pris ligger under den offentlige ejendomsvurdering, dvs. en vurdering, der fremgår af lejeværdien af egen bolig (rendita catastale) – en værdi, som kan aflæses af tidligere skøder eller indhentes hos Statens Tekniske Kontor (Ufficio Tecnico Erariale) – og som ganges med en bestemt koefficient alt efter hvilken type ejendom, der er tale om.

Ejendomsmæglerens honorar (som betales af begge parter SPØRGSMÅL: Således at de hver betaler 1,5% eller hver betaler 3%??) afhænger af ejendommens værdi og ligger på omkring 3% af købesummen inkl. moms – men kan dog variere fra by til by.

I forbindelse med notarialdokumentet, skal du betale skat af handlen samt udgifter til notaren, som beregnes ud fra den i skødet anførte ejendomsværdi.

Notarens honorar, inklusive skatter og notarrettigheder, svarer normalt til cirka 12% af den offentlige ejendomsvurdering. Hertil lægges Moms, som i Italien er på 20%.

Hvad angår beskatningen af ejendomshandlen, skelnes der mellem huse, der købes med henblik på anvendelse som primær bopæl (dvs. at køberen eller dennes familie bor der fast og det er den eneste ejendom, de ejer i den pågældende kommune) og ejendomme, der købes som hus nummer to (dvs. at køberen ikke har til hensigt at bo fast i ejendommen eller at han også ejer andre ejendomme i den pågældende kommune). I det første tilfælde skal køber betale en skat på mellem 3% og 4% af den offentlige ejendomsvurdering; i det andet tilfælde vil beløbet variere mellem 7% og 19% (luksusgode) af ejendomsvurderingen.

Det bør bemærkes, at den ”primære bolig” ikke nødvendigvis er dér, hvor man har sin folkeregisteradresse.

Det er notaren, der som offentlig embedsmand opkræver ejendomsskatten i forbindelse med huskøbet.

9. Ejendomsbeskatning efter købet

Når du har købt en ejendom i Italien, skal du betale en kommunal ejendomsskat, den såkaldte ICI (”Imposta Comune sugli Immobili”).

Skattens størrelse fastsættes hvert år af den enkelte kommune og kan variere mellem 4 og 9 promille af den nye ejendomsvurdering, både for bygninger og jord. Derudover skal ejendommens ejer hvert år betale indkomstskat IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) i forbindelse med den årlige selvangivelse, som vedrører alle personens indtægter, herunder indtægter fra naturalier så som ejendomme.

Ejendomsafkastet – som skal beskattes – svarer til lejeværdien af egen bolig, medmindre ejendommen er underkastet en lejekontrakt, for i så fald er det lejeindtægterne, der beskattes.

Hvis ejendommen sælges indenfor de første 5 år, beskattes du i Italien af fortjenesten ved videresalget svarende til 23-49% (da der er tale om en indkomstskat, er procentsatsen variabel).

10. Ejendommens anvendelse

A. Skelnen mellem den primære bolig og hus nummer to.

I Italien skelnes der ikke mellem ”sommerhuse” og ”helårshuse”, men derimod mellem ”den primære bolig” og ”hus nummer to”. Denne distinktion tjener et rent skattemæssigt formål, idet beskatningen er lavere, hvis du køber et hus og klassificerer det som sin primære bolig. Du kan imidlertid godt have en lejlighed i byen, som din primære bolig, selvom du bor i dit hus nummer to ved vandet eller på landet, uden at dette medfører nogen skattemæssige ændringer.

B. Hovedparten af de udlændinge, der køber hus i Italien, lejer ejendommen ud til familie og venner, når de ikke selv benytter den. Dette er noget, enhver kan gøre. Der kræves ingen særlig tilladelse; blot er man forpligtet til at informere det lokale politikontor ”il Commissariato di Pubblica Sicurezza.” eller Borgmesterkontoret om udlejningen senest 48 timer efter ejendommens overdragelse.

Ved udlejning i en periode på mere end 30 dage, skal lejekontrakten registreres inden 30 dage efter underskrivelsen og der erlægges i den forbindelse en afgift på 2% af lejemålet, hvoraf udlejer og lejer hver betaler halvdelen.

Hvis ejeren derimod ønsker at udleje ejendommen til kommercielt brug og for eksempel ønsker at drive et hotel eller værelsesudlejning, skal han indhente en række tilladelser fra de regionale myndigheder.

11. Nybyggeri, restaurering og byggeprojekter

Hvis du ikke køber en færdig ejendom men blot en grund, hvor du ønsker at opføre et hus, skal du indhente byggetilladelse fra kommunen (en såkaldt licenza edilizia). I særlige tilfælde kan kommunen nægte at give tilladelse til byggeriet; som for eksempel hvis grunden er henlagt til skov eller dyrkning eller er underkastet offentlige servitutter. Før du køber en grund med henblik på opførelse af et hus, er det derfor vigtigt at sikre, at der ikke ligger hindringer i vejen for byggeriet eller særlige servitutter, der f.eks. kun tillader en bestemt type byggeri i området.

Hvis der ikke er noget til hinder for byggeriet, skal du henvende dig til en arkitekt, som så udarbejder et projekt. Tegningerne skal derefter godkendes af kommunen, som udsteder en byggetilladelse i henhold til det forelagte projekt.

Hvis du ønsker at restaurere en eksisterende ruin, skal du ligeledes sikre dig, at der ikke er byggerestriktioner i området. Ønsker du for eksempel at restaurere et gammelt hus i det historiske centrum af en by, skal byggeriet således opfylde nogle helt specielle kriterier med brug af bestemte materialer.

Hvis du køber et projekt, dvs. en endnu ikke opført ejendom, skal du træffe de nødvendige forholdsregler i tilfælde af, at entreprenøren/sælger går fallit, før ejendommen står færdig. I så fald taber køberen de penge, han allerede har betalt til sælger, og kan dermed kun indgive en kreditnota til fallitboet svarende til det indbetalte beløb. Med en kreditnota i hånden har du kun meget ringe chancer for at få dine penge igen – og da sjældent dem alle sammen.

For at sikre sig mod ovennævnte risiko kan du træffe én af følgende foranstaltninger:

Enten deponere købesummen på en spærret konto, således at pengene først frigives til sælger i det øjeblik skødet er underskrevet
Eller kræve, at banken stiller kaution.

I henhold til en ny lov vedtaget i juli 2005, skal byggekontrakter ledsages af en kaution, stillet af et pengeinstitut eller forsikringsselskab, som garanterer for køberens udlæg frem til underskrivelsen af skødet. Ved underskrivelsen af skødet skal køberen modtage en tiårig forsikring mod konstruktionsfejl i den nyopførte ejendom.

12. Problemer af familie- og arveretlig karakter

Ved købet af ejendommen, kan der opstå nogle problemer af familie- og arveretlig karakter som følge af, at den italienske lovgivning på det privatretlige område i mange henseender er forskellig fra den danske.

Det er ikke hensigten at gå i detaljer med spørgsmålet her, men blot at gøre opmærksom på følgende forhold:

Indgåelse af ægteskab mellem to personer af samme køn er ikke tilladt i Italien, så hvis to mænd eller to kvinder køber hus sammen, kan de ikke opgive deres status som ægtefæller med fælles- eller særeje.

I italiensk arveret har man ikke begrebet ”uskiftet bo”, så hvis et ægtepar ønsker at sikre sig, at den overlevende ægtefælle kan benytte denne ret, rådes man til at henvende sig til en advokat og få lavet testamente i Danmark.

Køb af fast ejendom i Italien – TILLÆG

Med vedtagelsen af Lov nr. 122 af 20. juni 2005, har de italienske lovgivere taget yderligere skridt til at sikre ejendomsretten for købere af byggeprojekter.

Man har erkendt nødvendigheden af en sådan beskyttelse i lyset af de stadigt hyppigere sager, hvor byggeselskaber – som oftest andelsforetagender – går fallit, før de har opført eller færdiggjort bygningen men efter at have modtaget større eller mindre acontobeløb.

For at yde den kommende køber en passende beskyttelse, forpligter den nye lovgivning bygherren til ved underskrivelsen af den foreløbige købskontrakt (el. tilsvarende dokument) at stille en kaution som garanti for, at køberen vil kunne få refunderet eventuelle beløb, som han har betalt forud som en del af selve købesummen.

Ifølge loven skal denne forpligtelse overholdes, for at kontrakten er gyldig.

Loven gælder i øvrigt kun køb foretaget af fysiske personer.

Det bør understreges, at formålet med lovens kautionskrav ikke er at sikre kontraktens opfyldelse, men derimod udelukkende (og det er heller ikke så lidt i forhold til tidligere tider) at den kommende køber får refunderet de penge, han allerede har indbetalt inklusive de renter, som er påløbet fra det øjeblik det blev konstateret, at sælger var i krise. Det er ligeledes fra dette øjeblik, at kommende købers ret til refusion træder i kraft.

Kautionen skal stilles af en bank (dette er absolut at foretrække), et forsikringsselskab eller af autoriserede finansmæglere i henhold til Lovdekret nr. 385 af 1. september 1993.

Den anden vigtige nyhed, der blev introduceret med den føromtalte lov, er, at bygherren nu er forpligtet til at tegne en ”tiårig forsikringspolice til sikring af den kommende køber, med ikrafttræden den dag byggeriet står færdigt” til dækning af direkte, materiel skade på bygningen, inklusive skader forvoldt mod tredjemand, som bygherren kan holdes ansvarlig for jf. civillovbogens § 1669 (”beskadigelse af samt fejl og mangler ved fast ejendom”).

Det bør – i denne sammenhæng og generelt – bemærkes, at § 9 i den nye lov giver den kommende køber forkøbsret, hvis ejendommen skulle blive solgt på tvangsauktion.

En anden vigtig bestemmelse er §10 i Lovdekret nr. 122 af 20. juni 2005, som giver køberen ret til ikke at skulle gennemgå en sådan tvangsauktion og samtidig giver ham ret til, senest 12 måneder efter købet, at flytte ind og benytte ejendommen som bolig for sig selv eller for familie eller slægtninge i tredje led – selvom bygherren skulle gå fallit.

Som regel er de danske købere dog mere interesserede i allerede opførte ejendomme end i nybyggeri. I den forbindelse bør man være opmærksom på civillovbogens § 63, stk. 2, som fastslår at ”den, som overtager rettighederne til en ejerlejlighed (dvs. køber), hæfter solidarisk for betalingen af de fællesudgifter (til ejendommen), som er påløbet i det indeværende og det foregående år”.

Som en sikkerhedsforanstaltning, skal du derfor inden underskrivelsen af skødet sørge for at indhente en erklæring fra ejendomsadministratoren, hvoraf det fremgår, at den kommende sælger har betalt.

Advokat Sandra Moll, tlf. 31 35 35 60 rådgiver om køb af fast ejendom i Italien. Hun besvarer spørgsmål herom, og du er velkommen til at kontakte hende.

Se også artiklen Køb af fast ejendom i Italien – gode råd og Køb af fast ejendom – flere gode råd.