Forældrekøb af lejlighed til børn
Mange fordele ved forældrekøb
Der er mange fordele ved forældrekøb. Forældrekøb er en utroligt populær måde for forældre, at hjælpe deres børn til at få et sted at bo i nærheden af sit uddannelsessted, og dermed en sikker entre på boligmarkedet.
Men der er flere ting, du bør være opmærksom på ved forældrekøb, udover almindelig ejendomshandel. Du skal nemlig også have styr på lejeloven i forbindelse med den aftale, du indgår med dit barn. Der er også dine skatteforhold at tage med, samt hvis du ønsker at overdrage boligen til dit barn, er der også flere forskellige muligheder for dette.
Forældrekøb er en rigtig gode måde at hjælpe dit barn ind på boligmarkedet, hvilket ellers kan være svært, især i de store universitetsbyer, hvor der er kamp om boligerne. Men et forældrekøb er også en rigtig god forretning for dig. Det er vigtigt at du har styr på alle elementerne ved forældrekøb og derfor er det en god ide at have en boligadvokat med på sidelinjen, hvilket kan spare dig for mange dyre lærepenge.
Sådan forløber et forældrekøb
Jagten på den rigtige lejlighed
Først skal man i samarbejde med banken finde ud af, hvilke økonomiske rammer man har til, at erhverve sig en lejlighed. Når man har fået etableret et budget, skal man inspicere boligmarkedet efter en relevant bolig, som opfylder de relevante krav.
Købsaftalen
Når den rigtige lejlighed er fundet, er det tid til, at udarbejde og underskrive en købsaftale. Det er sælger og ejendomsmægler, der står for, at udarbejde købsaftalen. Når begge parter har underskrevet aftalen, er den bindende fra det øjeblik den bliver underskrevet, men man har som køber 6 dage til at fortryde købet. Hvis dette sker, skal man som køber betale en godtgørelse på 1% af købesummen.
Advokat forbehold
Du bør altid kontakte en advokat, inden du underskriver en købsaftale, også ved forældrekøb. Hvis det ikke er muligt, anbefaler vi at du underskriver købsaftalen med et såkaldt advokatforbehold. Det kan fx se således ud:
”Handelen er betinget af, at den kan godkendes i sin helhed af Advokathuset Bredgade. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde senest 4 hverdage efter købers og sælgers underskrift.”
Med advokatforbeholdet er købsaftalen ikke bindende, hvis din boligadvokat finder problemer i købsaftalen og ikke kan godkende den. Her vil man ikke skulle betale den sædvanlige godtgørelse på 1% af købesummen.
Boligadvokaten skal gennemgå købsaftalen
Købers boligadvokat vil gennemgå købsaftalen og andre dokumenter, herunder tinglyste servitutter på ejendommen. Hvis boligadvokaten kan godkende handlen, bekendtgøres dette overfør sælger og dennes ejendomsmægler, der kan fortsætte ekspedering af sagen.
Her skal du passe særligt på
Der er nogle faldgruber og nogle forhold, som du skal passe på, før du laver et forældrekøb. Her er nogle af dem:
Må lejligheden fremlejes?
I nogle boligforeninger er det ikke tilladt at fremleje lejligheder i længere perioder. Det er derfor vigtigt at du sikrer dig, at det er tilladt. Det er de færreste andelsboligforeninger, hvor det er tilladt at fremleje i længere perioder. Derfor kan vi generelt ikke anbefale, at du investerer et forældrekøb i en andelslejlighed.
Undgå en fremlejekontrakt, som du ikke kan opsige
Du må aldrig stå som udlejer til andre end dit barn. Hvis du fx kommer til at stå som udlejer af et værelse i lejligheden, kan du risikere, at du ikke kan opsige aftalen, og så kan du ikke sælge lejligheden, selv efter dit barn er flyttet. Derfor skal du altid sørge for, at det er dit barn, der står som udlejer af værelse.
Skødet
Når alle forbehold er opfyldt, og købsaftalen er underskrevet, vil købers boligadvokat udarbejde et skøde, som både køber og sælger skal skrive under på. Underskriften af skødet foregår i dag digitalt via Nem ID.
Overtagelse af lejligheden
Når alle papirer er på plads, er det tid til at køber og sælger aflæser vand el, olie og gas, så der kan blive meddelt til forsyningsselskaberne, at der er kommet nye ejere af lejligheden. Resultatet sendes også til købers boligadvokat, så denne har mulighed for, at udarbejde en refusionsopgørelse.
Efter overtagelse af lejligheden
Købet af lejligheden er første del af processen. Herefter er det tid til, bl.a. at udarbejde en lejekontrakt mellem forældre som udlejer og barnet som lejer, ligesom der her skal vælges skattestruktur.
Udarbejdelse af lejekontrakt
Det er vigtigt at udarbejde en lejekontrakt mellem forældre og barn.
Lejekontrakten tjener flere formål:
- Den regulerer forholdet mellem lejer og udlejer, her forældre og barn. Det er en god idé, at have en sådan kontrakt, selv om det er – eller måske særligt – ved familiære forhold.
- Med en lejekontrakt er det muligt for barnet at søge om boligstøtte.
- En lejekontrakt skal også kunne fremvises for SKAT som dokumentation for lejeforholdet.
Man kan også overveje, om det er en mulighed, at fremleje ét eller flere værelser i lejeligheden. På denne måde har barnet mulighed for, at bo sammen med en eller flere andre lejere, og dermed dele omkostningerne til lejligheden. Dette er særligt nødvendigt ved større lejligheder på 3 eller 4 værelser.
Her lejer barnet hele lejligheden, men fremlejer herefter 1-2 værelser til fx studiekammerater. Barnet får et sted at bo, og får samtidigt dækket en væsentlig del af huslejen, og kan nogle gange komme til at bo billigere på denne måde.
Der kan opstå situationer, hvor det ikke længere er barnet, som bor som lejer i lejligheden, men derimod en 3. part som nu er lejer. Særligt i dette tilfælde er det fornuftigt at få udarbejdet en korrekt og grundig lejekontrakt.
Hvordan fastsætter man huslejen for udlejning til sit barn?
Som udlejer har man mulighed for, at bestemme en husleje der er en smule lavere end gennemsnittet, hvilket kommer barnet til gode. Ved forældrekøb har man normalt en interesse i at holde huslejen nede, fordi man bliver beskattet af indtægter i virksomheden. Det er ikke altid let at fastsætte en korrekt husleje. Ifølge SKAT skal dit barn betale en markedsleje, der svarer til det beløb, man kunne tage, hvis man lejede ud til en person, som man ikke var i familie med. Denne markedsleje er dog ikke altid let at bestemme. Man har endda set eksempler på, at børn er gået til Huslejenævnet for at få sat lejen ned, fordi forældrene så bliver beskattet lavere af deres indtægt på udlejningen.
Hvis SKAT vurderer, at huslejen er for lav, kommer dit barn til at betale gaveafgift af forskellen op til markedsværdien og du kommer stadig til at betale skat af den fastsatte markedsværdi, så det er en rigtig dårlig ide. Sørg for at udgifter til lejligheden som minimum er dækket.
Boligsikring
Dit barn har mulighed for at søge om boligsikring, selv om der er tale om forældrekøb. For at få boligsikring, skal der være oprettet en lejekontrakt. Hvor meget boligsikring dit barn får, afhænger bl.a af lejlighedens størrelse, husleje og dit barns indkomst. Du kan læse mere på www.borger.dk.
Din investering i en ejerlejlighed er en virksomhed
Man skal huske, at når man køber en bolig for at leje den ud igen, så der tale om en virksomhed. Du skal tænke over, hvilken skatteordning, du vil vælge. Hvis du har en indtægt, hvor du betaler topskat, har du næsten altid størst glæde af at vælge virksomhedsbeskatningen eller evt. kapitalafkastordningen. Her får du den fulde værdi af rentefradraget i personindkomsten, mens du kun betaler arbejdsmarkedsbidrag af overskuddet.
Det er altid en god ide at regne økonomien igennem på længere sigt og finde den mest fordelagtige model, før du foretager et forældrekøb. Du kan læse mere om beskatningen på SKAT’s hjemmeside.
Skatteregler ved forældrekøb
Beskatning af huslejen
Som udlejer for ens barn kan man vælge mellem 3 beskatningsmetoder.
- Beskatning som personlige indkomst. Her gælder der de almindelige skatteregler, hvilket betyder at man bliver beskattet med op til 56%, hvis man er topskatyder.
- Man kan også benytte sig af virksomhedsskatteordning, da udlejning af ens ejerlejlighed kan betragtes som en forretning. Dette medfører, at man kan opnå et fradrag i sin personlige indkomst for renteudgifterne og visse istandsættelsesomkostninger. En ulempe ved Virksomhedsskatteordningen er, at man skal udarbejde et detaljeret regnskab og en selvangivelse, hvilket ofte kræver hjælp fra en revisor. Udgiften til revisoren er dog fradragsberettiget.
- Den sidste metode er en kapitalafkastordning. Dette er et alternativ til virksomhedsskatteordningen, da man i stedet for, at fratrække renteudgifter i sin personlige indkomst, kan fratrække et beløb, som er en procentdel af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen.
Hvilken metode der er bedst for en eventuel køber afhænger af i høj grad dennes privat økonomi. Advokathuset Bredgade kan yde indledende rådgivning om emnet, da vi har rådgivet i mange sager om forældrekøb, hvilket giver os en stærk erfaring på området.
Når lejligheden skal sælges
Hvis I som forældre ikke selv vælger at flytte ind i lejligheden, skal den nok sælges på et tidspunkt, f.eks. når dit barn er blevet færdig med sin uddannelse. Her er der flere muligheder:
Salg af forældrekøbslejlighed til barn
Hvis du ønsker at overdrage lejligheden til dit barn, kan du gøre det ved en familieoverdragelse. Du må sælge den op til 15% under markedsprisen, som udregnes ud fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at dit barn skal beskattes. I stedet for at dit barn skal ud at låne penge, kan I også lave et rente- og afdragsfrit familielån. Herved overdrager du boligen mod udstedelse af et gældsbrev. Her er der så tale om et anfordringslån, hvilket er et lån der kan opsiges med meget kort varsel. På den måde kan du udskyde betalingen eller du kan forære dit barn boligen over en årrække.
Reglerne er sådan at du årligt må give hver af dine børn en afgiftsfri gave. Gør du det hvert år og dit barn bruger det til at afdrage på gældsbrevet, vil gælden til sidst være indfriet. På den måde kan du faktisk forære dit barn boligen, uden at der skal betales afgifter. Hvis både du og din ægtefælle giver jeres barn en afgiftsfri gave, kan der afdrages 2 gange afgiftsfri gave om året på gældsbrevet.
Når du sælger til dit barn, sparer du nogle af de omkostninger, som der normalt er forbundet med salg af en ejerlejlighed. Det er ofte også en god ide, hvis lejligheden er steget i værdi, siden du købte den, fordi du alligevel bliver beskattet af avancen ved salg af ejendommen. Ved salg til dit barn sparer du nogle af de omkostninger, som der normalt er forbundet med salg af en ejerlejlighed.
Nye regler for forældrekøb
Ejendomsvurderingerne har grundet skattestoppet været fastlåst på samme (lave) niveau gennem en længere årrække, og forventes at stige med de nye ejendomsvurderinger, der vil blive fastsat til markedsprisen. Herefter vil det ikke længere have den samme fordel, at overdrage lejligheden til ens børn, når det ikke længere kan ske til en offentlige ejendomsvurdering, der ikke længere ligger under markedsprisen. Overdragelsen forventes dog stadig, at kunne ske til 15 % under den offentlige vurdering (markedsprisen), der muligvis vil blive forhøjet til 20 %.
Advokathuset Bredgade har stor erfaring inden for området, og har hjulpet mange forældre med, at foretage forældrekøb af lejlighed. Endvidere er dette et juridisk område, som ændrer sig relativt ofte, så man kan med fordel benytte sig af en uvildig advokat.
Sådan sælger du skattefrit til fremmede
Hvis dit barn ikke ønsker at købe lejligheden, skal den sælges til fremmede. Men vælger du at bo i lejligheden i en kort periode, er det skattefrit for dig at sælge med avance. Dette bør du også overveje ved købet af lejligheden. Det er i sær værd at overveje, hvis der har været store prisstigninger på ejendomme, mens dit barn har boet i lejligheden.
Hvis dit barn flytter fra lejligheden?
Et forældrekøb skal som regel ses i et længere perspektiv, hvis økonomien skal være fornuftig. Man skal derfor også tage højde for, hvad der kan ske, hvis sønnen eller datteren pludselig flytter, og man står med en tom lejlighed. Der er flere muligheder at vælge imellem i en sådan situation, men det kan gå meget galt, hvis man ikke tænker sig om og kommer til at handle overilet. Vi kender til eksempler på forældre, der har tabt store summer, fordi de kom til at handle imod egne interesser.
Uenigheder ved leje til 3. part
I tilfælde af at man som forældre ikke længere udlejer boligen til sit barn, kan der være en mulighed for at udleje til en 3. part. Dette er en fornuftig løsning, hvis fx boligpriserne ikke er passende til et eventuelt salg. Her er det vigtigt, at det er en tidsbegrænset lejekontrakt, som opfylder betingelserne. Ellers risikerer du, at lejeren ikke kan opsiges, og lejemålet bliver uden tidsbegrænsning. I så fald er værdien er lejligheden faldet til måske det halve.
Der kan dog opstå gnidninger og problemer mellem udlejer og lejer, især da disse to ikke længere er familie medlemmer.
Ved uenigheder og problemer er det som udgangspunkt Huslejenævnet, Boligretten og Beboerklagenævnet som behandler konflikter af denne type.
Huslejenævnet
Hvis man har en sag, som har grundlag i det private udlejningsmarked, så er det som udgangspunkt Huslejenævnet, som behandler denne. Inden en eventuel sag føres for Huslejenævnet, anbefales og forventes det, at lejer og udlejer har forsøgt at løse problemet internt. Hvis parterne herefter ikke er kommet frem til en løsning, kan sagen frembringes for Huslejenævnet.
Det er værd at pointere, at både lejer og udlejer kan bringe en sag for Huslejenævnet, der herefter vil forsøge at løse problemet.
Derfor skal du bruge boligadvokater ved forældrekøb
Bredgade Advokater i København har i mange år hjulpet forældre med alt det juridiske og praktiske i forbindelse med forældrekøb og den efterfølgende lejeaftale, så begge parter er sikret økonomisk og ikke mindst lovmæssigt. Med os i ryggen får du et godt planlagt forældreindkøb med sund økonomi og styr på hele forløbet.
Få den rigtige hjælp til forældrekøb
Når du har fundet den rigtige lejlighed, vil vi anbefale vores advokatpakke, som indeholder al den rådgivning og praktisk hjælp, du har brug for ved forældrekøb.
Få advokatpakke til forældrekøb
Pakken indeholder al rådgivning, du har behov for ved forældrekøb, inkl. lejekontrakt mellem forældre og barn.:
- Vurdering af økonomiske aspekter ved forældrekøb
- Planlægning af samlet forløb ved forældrekøb og senere salg
- Gennemgang af relevante juridiske dokumenter
- Rådgivning om valg af skatteordning
- Udarbejdelse af dokumenter i forbindelse med køb af ejendommen
- Undersøgelse af om det juridiske grundlag for udlejning af lejlighed til dit barn er i orden
- Rådgivning om lejepris på lejligheden
- Rådgivning om boligsikring til dit barn
- Udarbejdelse af lejekontrakt til dit barn
- Evt. udarbejdelse af kontrakt til udlejning af værelse, hvis dit barn udlejer værelse i lejligheden
- Undgå uventede faldgruber og problemer ved forældrekøb
- Vurdering af alternativ til forældrekøb, fx lån til barnet eller gave eller arveforskud
Få en samlet advokatpakke til forældrekøb, inkl. lejekontrakt mellem forældre og barn.
Kontakt vores erfarne boligadvokater Claus Christian Hansen på tlf. 3118 6622 eller Martine Lykke Tox tlf. 3118 6620 eller skriv til os i formular.
