Køb af ejendom i Italien

Gode råd

Af advokat Sandra Moll:

Hvis I ønsker at købe fast ejendom i Italien gælder følgende regel: Der skal ikke skrives under på noget som helst, før en sagkyndig rådgiver, der kender det italienske sprog, har gennemgået samtlige dokumenter. Indtil da skal I holde både kuglepen og pengene i lommen og ellers følge artiklens 12 gode råd.

Køb og salg af fast ejendom i Italien foregår ofte privat, og bag titlen ”ejendomsmægler” ligger ikke nødvendigvis en formel uddannelse eller autorisation. Enhver med interesse for ejendomshandel kan derfor i princippet slå sig ned som ejendomsmægler. Da alle dokumenter endvidere skrives på italiensk, og ejendomsmægleren ofte kun taler italiensk eller dårligt engelsk, vil det være en god idé at rådføre sig med en dansk rådgiver.

Ud over en italiensktalende advokat som rådgiver, er det nødvendigt at finde en byggesagkyndig – en arkitekt eller en ’geometra’, dvs. en landmåler, som kan gennemgå huset for fejl og mangler. Der findes ikke noget der hedder tilstandsrapport, og man køber altid som beset. Man må heller ikke glemme, at en stor del af støvlelandet er jordskælvszone, og at huset skal være sikret mod jordskælv.

1. Hvordan vælger man fast ejendom

Skal man finde en ejendom, er det bedst selv at køre rundt i Italien. På den måde kan man finde det område, som svarer til egne ønsker og behov. Derefter kan der arbejdes målrettet på at finde en bolig ved at besøge de lokale ejendomsmæglere eller ved at finde de boliger, som skilter med ordet ”VENDESI”, dvs. ”til salg”. Disse boliger sælges typisk privat.

Inden man beslutter sig for at købe, er det tilrådeligt at se på ejendommen flere gange, også på andre årstider end om sommeren (et hus, der ser indbydende ud om sommeren i solskin, kan se trist og forladt ud på en regnvejrsdag om efteråret).

2. Hvem ejer ejendommen

Hvad enten man køber privat eller gennem en ejendomsmægler, er det første skridt at finde ud af, hvem der egentlig ejer huset. En del af husene går i arv til ejerens børn eller arvinger, som er blevet boende i huset uden at få ordnet boskiftet.

Selv om tingbogen ikke altid er ajourført, er det påkrævet at undersøge, hvem der ifølge tingbogen ejer huset. Fremgår det, at det er den afdøde far eller mor, som står som ejer af huset, skal man forlange, at ejerforholdene bliver bragt i orden, inden købsaftalen underskrives.

3. Det italienske skattenummer

Ønsker man at købe en ejendom i Italien, skal man registreres som skatteyder med et skattenummer, det såkaldte ”numero di codice fiscale”. Den rådgivende advokat vil være behjælpelig med dette.

4. Købsaftalen

Før købsaftalen underskrives, skal man være sikker på:

Hvilken ejendom, man køber
Prisen
Hvad der følger med i handlen
Det lyder som en selvfølge, at man er klar over, hvad man køber. Men det er ikke altid sådan, at det man ser, svarer til det, som er registreret i tingbogen. Er husnummeret f.eks. nr. 3, skal man sikre sig, at ejendommen er indskrevet med dette nummer i tingbogen. Det er nemlig ikke altid tilfældet, fordi nummereringen af vejen er ændret, uden at denne ændring er registreret.

Ligeledes er det heller ikke altid tilfældet, at en ejendom, som ser ud til at være bestemt til beboelse, rent faktisk er registret som sådan i tingbogen. En gammel stald eller et redskabsskur kan være lavet om til beboelse uden myndighedernes godkendelse. I sådanne tilfælde skal man sikre sig, at tingbogen kan bringes i overensstemmelse med de faktiske forhold, og at myndighederne kan godkende ejendommen til beboelse.

I den periode, hvor forhandlingerne står på, kan det ske, at sælgeren pludselig sætter prisen op, idet der ifølge hans udsagn er en ny køber, der har meldt sig. I dette tilfælde skal man slå koldt vand i blodet og afvise at betale en højere pris. Ofte viser det sig nemlig, at der ikke findes andre interesserede køber.

Ejendomme sælges som regel uden inventar. Heller ikke køkken eller faste tæpper følger med.

Fremgår det af købsaftalen, at inventaret medfølger, skal man kræve en liste over det, der er med i prisen.

Ved underskrift af købsaftalen betales et beløb svarende til 10-20% af købesummen. Dette beløb er tabt, hvis man fortryder uden gyldig grund. Omvendt skal sælgeren betale beløbet gange 2 tilbage, hvis han trækker salget tilbage. Sørg endelig for, at der bliver skrevet et forbehold om din advokats godkendelse i aftalen, hvis du underskriver uden, at advokaten har nået at gennemgå aftalen. I stedet for at betale beløbet direkte til køberen, kan man aftale, at beløbet deponeres i check hos ejendomsmægleren, som forpligter sig først til at aflevere checken til sælgeren, når skødet er tinglyst anmærkningsfrit. Det skal her bemærkes, at denne løsning skal være aftalt, da der i Italien ikke findes regler om deponering af penge.

5. Skødet

Typisk vil der gå 2-4 måneder efter at købsaftalen er underskrevet, før det endelige skøde udfærdiges hos notaren. Her betales restkøbesummen også. Derefter bliver husets nøgler symbolsk overdraget til køberen, og handlen er afsluttet.

Hvis man ønsker at have fast bopæl i Italien, skal der i forbindelse med skødets underskrift betales en afgift til staten svarende til 3-4% af den offentlige ejendomsvurdering. Skal ejendommen benyttes som feriehus, stiger beløbet til 10%.

6. Omkostninger i forbindelse med købet

Ud over den nævnte udgift til staten skal man påregne følgende omkostninger:

Udgift til notaren: ca. 2-3% af købesummen
Udgift til mægleren: ca. 6% der deles mellem køber og sælger
Advokathonorar: ca. kr. 25.000 i alt
Til disse omkostninger skal føjes udgifter til eventuelle oversættelser og til den tekniske gennemgang af ejendommen.

7. Finansiering

Langt de fleste vælger at finansiere huskøbet fra Danmark, oftest ved at udnytte friværdien i deres hus derhjemme. Finansiering ved lån i Italien er svært at opnå for udlændinge, idet de fleste italienske banker ud over at pantsætte huset også kræver, at låntager har en indtægt i Italien.

Det anbefales at åbne en konto i en italiensk bank, dels for købesummens betaling ved notarforretningen dels for at etablere en ”betalingsservice”, således at alle regninger vedrørende huset betales, selv om du ikke er til stede.

8. Husets drift

Ejendomsskat, den såkaldte ICI, svarer til 0,3% p.a. af den offentlige ejendomsvurdering. Renovation er billig, typisk ca. kr. 500 om året.

9. Skat i Danmark

Man skal betale ejendomsværdiskat i Danmark, selv om huset ligger i Italien (forudsat at man bor i Danmark).

10. Senere salg

Ved salg inden 5 år efter købet forfalder en vis italiensk kapitalvindingsskat på gevinsten.

Skatten er progressiv og kan variere mellem 25 og 49% af gevinsten.

11. Hvor skal man købe

Toscana er dyr, især omkring Siena og Firenze. Umbria og Liguria er også blevet dyre.

Det er en god ide at kigge på andre egne f.eks. Adriaterhavskysten, Piemonte og Lombardiet i nord og Syditalien.

12. Lejeindtægter

Lejeindtægter beskattes i Italien med mellem 23 og 43%.

Danske ejendomsmæglere i Italien

Jane Mørk Pedersen
Casa Laghi
www.casalaghi.com
info@casalaghi.com.
Tlf. 00 39 0331 957 975
Fax 00 39 0331 955 336

Danitalia v/ Elisabeth Hjort
(kun Toscana)
www.danitalia.com
info@danitalia.com
Tlf. 0039 0583 332066
Fax 0039 0583 332653

Advokat Sandra Moll, tlf. 31 35 35 60 rådgiver om køb af fast ejendom i Italien. Hun besvarer spørgsmål herom, og du er velkommen til at kontakte hende.

Se også artiklen Køb af fast ejendom i Italien – 12 gode råd og Køb af fast ejendom i Italien – flere gode råd.