Køb af ejendom i Italien – flere gode råd
Flere gode råd
Af advokat Sandra Moll:
Ønsker man at købe fast ejendom i Italien er de største udfordringer, at finde den faste ejendom, og at vælge de rigtige rådgivere. Der er typisk brug for 3 rådgiver for at være ”på den sikre side”, når man køber fast ejendom i Italien:
- En italiensk talende advokat
- En byggesagkyndig (gerne arkitekt eller landmåler (geometra)
- En ejendomsmægler
Udover disse rådgivere skal man være opmærksom på, at overførsel af fast ejendom i Italien kæver, at en notar udarbejder et skøde. Med andre ord: en simpel skriftlig aftale som parterne underskiver, overfører ikke den faste ejendom. Uden notar ingen handel.
Det er tiden og umagen værd at bruge disse rådgivere, når man skal købe fast ejendom, idet manglende kendskab til enkelte regler og manglende forholdsregler kan føre til at man enten ikke har købt ejendommen eller bliver involveret i endeløse retssager i Italien.
Ejendomsmægler
I Italien (som i Danmark) kan man kun kalde sig ejendomsmægler, hvis man er i besiddelse af en uddannelse, har bestået en statseksamen, og er registreret i det lokale handelskammer som autoriseret mægler. Kun de autoriserede ejendomsmæglere i Italien kan handle med ejendomme og kræve salær. Ejendomsmægleren har også tegnet en forsikring.
Det skal fremgå af ejendomsmæglerens brevpapir, at den pågældende er autoriseret mægler (Agente immobiliare autorizzato).
Håndværker, arkitekter og landsmåler
I Italien køber man som beset. Der findes ingen tilstandsrapport. Det er derfor en god investering, at lade ejendommen gennemgå af en professional håndværker eller en lokal arkitekt inden købet.
Advokat
Det er nødvendigt, at finde en advokat der (udover dansk) taler italiensk, idet retssproget er italiensk og alle retslige dokumenter er på italiensk. De fleste italiener er dårlige til sprog, og taler kun italiensk.
Det er vigtigt, at vide hvordan det italienske retssystem fungerer, og det er ikke nok at kende det danske. Køb af fast ejendom i Italien foregår på en anden måde en i Danmark, og man er nødt til at kende de Italienske retsregler for at kunne vejlede køberne på en rigtig måde.
Advokaten gennemgår alle dokumenter, og sikrer sig at ejendommen er ejet af sælgeren, og at der ikke er pant eller andre rettigheder, der hviler på ejendommen.
HUSK! At en ejendomsmægler er ”sælgerens” mand, og har alene interesse i at sælge ejendommen hurtigst muligt til den best mulige pris, mens advokaten varetager køberens interesser. Ejendomsmægleren og advokaten har derfor to forskellige roller, og kan ikke erstatte hinanden.
”Hjælperne”
Som udlænding risikerer man at møde en gruppe mennesker, som ganske vist ikke kalder sig mægler eller advokat, men som tilbyder at ”hjælpe” på forskellige måder ved at købe den faste ejendom.
Hjælp kan bestå i at oversætte dokumenterne, gennemgang af ejendommen med henblik på at konstatere om ejendommen lider af fejl og mangler, reparationer og istandsættelse af ejendommen, ansøgning til myndigheder, (ukvalificeret) juridisk assistance og kontakt med myndigheder, herunder banker.
Fælles for disse mennesker er, at de ikke er i besiddelse af nogen kvalifikationer, bortset fra – muligvis erfaring, endda begrænset. Mit råd er at undgå at involvere sig med disse mennesker, uanset hvor sympatiske, og hjælpsomme de er.
Typisk ender disse mennesker med at kræve et beløb for deres hjælp, og at de reklamerer med at være billigere end en uddannet rådgiver (mægler, arkitekt, advokat).
Inden man siger ”ja tak” til tilbuddet for at spare for tusinde kroner er det værd at vurdere om det er ”prisens værd” at spare få penge og løbe følgende ”store risici”.
For nyligt er en ny gruppe – ukvalificeret – hjælper dukket op. Det drejer sig typisk om danskere der bor i Italien eller udenlandske selskaber, der sælger ejendomme i Italien.
Disse mennesker /selskaber reklamerer med følgende motto: ”Køb af fast ejendom i Italien – PÅ DANSK. Gå tryg og sikker gennem alle købsfaser med dokumenter på DANSK og med de garantier som DANSK lov giver dig.Du har mulighed for at anlægge sagen i Danmark hvis noget går galt”. Mange føler sig tryg ved denne ”garanti” og siger gladelig ”Ja tak” til tilbuddet. Men husk lige følgende:
- Når ejendommen befinder sig i Italien skal købet foregå ifølge italiensk lov. Køber man ifølge de danske regler om køb, er ejendommen IKKE overført.
- Dansk lov – herunder købelov – gælder ikke i Italien. En dansk købsaftale gælder derfor IKKE i Italien.
- Retssprog i Italien er italiensk. Dvs. at alle dokumenter skal oversættes til italiensk, og at der i tilfælde af tvivl i fortolkning af en aftale, er den italienske tekst, som gælder.
- Det er muligt. at købsaftalen indeholder en klausul om. at det selskab, som har solgt ejendommen, kan sagsøges i Danmark, men denne klausul er ikke så meget værd, idet en sag angående f.eks. fejl og mangler ved fast ejendom omfatter ofte oversættelse af flere italienske dokumenter, herunder italienske lov og reglement, syn og skøn på ejendom i Italien og undersøgelse af italiensk lovgivning, som en dansk dommer ikke kender. En sag af denne art ville være så vanskelig og omkostningsfuld, at den ikke ville være prisens værd.
- Ofte er sælgeren/rådgivere ikke forsikret, og derfor ville det være umuligt at få udbetalt erstatning.
Følgende eksempel er indhentet fra virkelighed
Et dansk registreret selskab investerer i et projekt i Syditalien. Ifølge projektet skal der bygges 20 bungalows ved direkte adgang til stranden. Der skal bygges swimmingpool og tennisbaner samt grønne arealer. Købsaftalen er på dansk og henviser til den danske købelov. I købsaftalen er der beskrevet alle de rettigheder som køberne får og hvordan det færdige projekt skal se ud. Kort efter købet viser det sig, at der er flere mangler ved husene, at swimmingpoolen, tennisbane og de grønne arealer ikke kan bygges, idet grunden slet ikke tilhørte det danske selskab, at adgang til stranden ikke er direkte, men går igennem en grund, der tilhører et hotel som kæver betaling ved passagen. Køberne vil gerne anlægge sagen mod selskabet, men det er i mellemtiden gået konkurs, så der er ikke så meget at hente der. Derfor henvender de sig til de lokale myndigheder og anlægger sagen. Der får de dog at vide at købsaftalen ikke gælder, idet den henviser til dansk lovgivning som ikke gælder i Italien. Køberne nu forsøger at sælge, men ingen vil købe en ejendom, som er mangelfuld, med mindre prisen er væsentlig lavere end hvad ejendommen oprindelig blev købt til.
Det er kun en af de mange eksempler der viser, hvor galt det kan gå, hvis man ikke henvender sig til professionelle og oven i købet i et fremmed land.
Advokat Sandra Moll, tlf. 31 35 35 60 rådgiver om køb af fast ejendom i Italien. Hun besvarer spørgsmål herom, og du er velkommen til at kontakte hende.
Se også artiklerne Køb af fast ejendom i Italien – gode råd og Køb af fast ejendom i Italien – 12 gode råd.
